Immobilier en Espagne : faut-il investir?

Faut-il investir maintenant dans l'Immobilier en Espagne?

Depuis 2007, les prix de l'immobilier en Espagne ont baissé d'environ 35% en 6 ans.

De nombreux acheteurs étrangers se sont portés acquéreurs de biens immobiliers espagnols, avec une prédilection pour les zones touristiques littorales. Ces investisseurs étrangers sont souvent issus de l'Europe du Nord : Anglais, Allemands, Belges. Les Russes sont également très représentés. Depuis peu, les Chinois ont également commencé à investir dans le marché immobilier espagnol, mais ceux-ci semblent préférer les appartements dans les grandes villes espagnoles, de préférence dans des ensembles de construction récente.

Avant d'investir dans l'immobilier espagnol, voici quelques éléments à prendre en compte :

1. Quel est le niveau actuel des prix immobiliers espagnols?

Les prix sont en baisse, certes, mais il faut savoir qu'ils avaient énormément augmenté durant la décennie précédant l'éclatement de la bulle immobilière (+155% en 10 ans). 

Depuis 2007, les prix immobiliers baissent chaque année de 6 à 8% en Espagne. 

Certaines régions sont particulièrement concernées par cette baisse, notamment les iles des Baléares et des Canaries, l'Andalousie et les zones rurales.

Au niveau des grandes métropoles espagnoles, la baisse commence à s'atténuer, ce qui peut notamment s'expliquer par le fait qu'avant la crise immobilière, les prix de l'immobilier citadin en Espagne étaient déjà très compétitifs par rapport aux autres grandes villes Européennes. Par exemple, le m² à Madrid se négocie en moyenne aux alentours de 2000€ contre 8000€ à Paris. Et à Barcelone, les prix immobiliers ont baissé d'environ 15% depuis 2008.

2. La baisse des prix immobiliers espagnols va-t-elle se poursuivre?

Conséquence d'une longue période de construction excessive et mal contrôlée, on estime aujourd'hui à 700.000 voire 800.000 le nombre de logements excédentaires en Espagne (neuf et ancien). 

Par ailleurs, l'Espagne est en récession, fortement touchée par la crise économique et financière qui a engendré un taux de chômage parmi les plus élevés d'Europe, touchant surtout les jeunes Espagnols.

Et le nombre de transactions continue de chuter chaque année.

Ces différents facteurs laissent penser que le marché immobilier espagnol va continuer à se corriger progressivement, et le prix moyen au m² va donc continuer de baisser. Une éventuelle embellie semble peu probable avant 2015.

3. Quelles sont les bonnes affaires dans l'immobilier espagnol?

Principe économique de base : si l'offre de biens excède la demande, les prix ont une tendance à la baisse.

De ce fait, certains biens immobiliers peuvent être achetés pour "une bouchée de pain", car aujourd'hui nul ne sait qui pourrait vouloir les acheter un jour. C'est le cas des "villes fantômes" construites au plus fort des excès de la promotion immobilière espagnole : Valdeluz à 60 km de Madrid (environ 450 habitants, pour une capacité de 15.000), Sesena (3.000 habitants pour une capacité de 40.000) dans la province de Tolède, El Quinon près de Cordoue... Toutefois, bien que le coût d'acquisition soit probablement extrêmement faible, on ne peut pas parler ici de bonne affaire tant le retour sur investissement est très incertain.

Certaines régions présentent une offre immobilière clairement excédentaire, telles que les zones touristiques côtières de l'Andalousie. Le littoral qui s'étend de la province de Malaga à celle de Grenade, est particulièrement riche en urbanisations, villas et appartements disponibles à la vente.

Dans d'autres zones, les tarifs semblent approcher leur plus bas niveau : c'est le cas des Baléares, et ce sera vraisemblablement bientôt le cas de Madrid.

Au moment de calculer votre budget, pensez également que la taxe foncière n'est pas très élevée en Espagne, inférieure d'environ 30% à la taxe foncière en France.

4. Comment procéder pour acheter en Espagne?

Actuellement, en tant qu'acquéreur potentiel sur le marché espagnol au contexte baissier, sachez que vous êtes en mesure de négocier les prix auxquels les biens sont mis en vente. 

Ce constat est particulièrement vrai lorsque le vendeur est une banque dont la principale considération est d'écouler rapidement les très nombreux biens de son catalogue immobilier.

En général, la marge de négociation se situe souvent entre 25 et 30% sous le prix affiché.

S'il s'agit réellement d'investir dans l'immobilier en Espagne, pensez à évaluer votre plus-value, et à la projeter dans le moyen/long terme.

Pour qu'il y ait plus-value, vous devez choisir une zone qui aura la côte au moment de la revente : évitez donc les "villes fantômes" et les villages à l'avenir incertain.

Enfin, il est conseillé de faire appel à un spécialiste en investissement en Espagne, tel que Spainvest : www.Spainvest.net

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